La mayoría de las leyes y condiciones de responsabilidad de las leyes españolas de la construcción son generales, y aplicables tanto a promotores como a fabricantes, vendedores, propietario y cualquier persona natural o jurídica. Por esto se hace necesario un seguro promotor de responsabilidad civil.
Sin embargo, existen ciertas condiciones derivadas de la LOE que se aplican únicamente a quien representa la figura de promotor: esa persona que de manera pública, individual o colectivamente decide, apoya, programa e incluso financia ciertas obras de construcción.
Es decir, a cualquier persona que promueve el proyecto, financia la obra (de su bolsillo o con la ayuda de créditos solicitados al banco o cualquier entidad crediticia privada), contrata el proyecto con uno o diversos contratistas, merece el nombre de promotor.
Aunque en la mayoría de los casos la figura de promotor se ve representada por un empresario o profesional, esto no se considera una característica indispensable. Un individuo puede ser promotor ante la LOE aunque solo se incluya en un proyecto y no se trate de una venta a terceros.
Así, quienes reciben el “título” de promotores a efectos de responsabilidad son los siguientes:
- El individuo que promueve construcción de una vivienda en su propiedad, a finalidad de darle uso personal (autopromotor)
- La cooperativa de viviendas que promueve la construcción de un edificio con el fin de ser utilizado por sus propios miembros
- La comunidad de propietarios que propone, contrata y apoya la rehabilitación de una construcción denominada de propiedad horizontal que se traduce como una alteración de su configuración arquitectónica
También se catalogan como promotores a efectos de responsabilidad a las Administraciones públicas, cuando estas fungen como promotores de procesos de edificación de obras que no sean públicas o infraestructuras (viviendas sociales de promoción pública, por ejemplo).
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Responsabilidad de los promotores
Generalmente, el promotor es quien da la cara ante fallas o desperfectos en la construcción, siendo la LOE la que regula la responsabilidad de todos los “agentes involucrados en la edificación” (proyectista, promotor, director de la obra, etc.).
Según la LOE, la responsabilidad civil del promotor es solidaria con las que también impone a los demás agentes de la construcción. Por ello, aunque el promotor se asegure de cumplir con lo impuesto por la LOE, esto no significa que quede libre de toda responsabilidad ya que la culpa es compartida.
En ocasiones el promotor puede verse en la posición de responder por los daños que se hayan ocasionado en el edificio y que sean plenamente atribuibles a acciones u omisiones hechas por el resto de los involucrados.
A diferencia de los demás, la responsabilidad civil del promotor no se encuentra directamente relacionada con un incumplimiento de sus obligaciones. Esto quiere decir que no corre un riesgo propio.
En el caso de que el promotor funja también como constructor de la obra, será potencialmente responsable por las fallas que presente la construcción y que sean atribuibles específicamente a quien ocupe este puesto.
En definitiva, lo cierto es que el promotor es considerado más como un fiador que como otra cosa. Según la LOE, todos los agentes de la edificación tienen responsabilidad, ante los propietarios, de los daños que se ocasionen en un edificio.
Responsabilidad del promotor en calidad de vendedor
- Por vicios ocultos: El promotor, cuando cumple además función de vendedor, puede verse en la obligación de responder ante reclamos por la existencia de desperfectos ocultos. En el caso de la existencia de dichos defectos en el edificio, se supondrá que afectan negativamente al inmueble y por ellos el comprador no hubiera efectuado la compra de la vivienda o se fijaba un monto menor a efectos de la compra-venta.
- Por incumplimiento del contrato: De incumplirse el contrato de compra-venta, el promotor/vendedor deberá compensar al comprador por los daños que dicho incumplimiento le haya causado. La acción tiene efecto desde el momento en que se haya cometido la falta, y hasta unos quince (15) años después –excepto en Cataluña donde se estipulan unos 10 años-. El comprador está en todo su derecho de exigir responsabilidad al promotor/vendedor si logra demostrar que, además de la existencia de daños de tipo material, este último le ha causado daños por la omisión de información acerca de desperfectos en el inmueble adquirido.
Seguro Promotor: Responsabilidad Civil del promotor
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Agustin Cervera
Consultor Especialista en Seguros de Responsabilidad Profesional